競売物件取得までに行う事

落札出来るかどうかにかかわらず、入札を検討中の物件は現地調査』が必要です。


○建物の外観、近隣状況等の確認
裁判所の現況調査報告書や評価書は数ヶ月前の状況です。裁判所の調査時は空家であったが、その後に第三者が占有していたりすることもあるので注意が必要です。 基本的に建物の内部を見ることはできません。戸建の場合は建物全体や庭の状況から判断します。特に玄関廻りを見れば内部の状況も推測できます。マンションの場合は郵便受やベランダの状況から推測します。 カーポート等に車が止まっている場合は車種や車内の状況も判断材料になります。過去の経験から車内が汚いと家屋内も汚いと推測できます。 物件の近隣を歩いてみれば、街並で周辺にどんな人たちが住んでいるのかや生活利便性や街路の状況も判ってきます。

○土地の概要、隣地との境界の接面道路の確認
接面している道路が公道か私道か?私道の場合は道路位置指定があるか否かを確認します。共有私道等で持分が売却外の場合等もあるので要注意です。 隣地との境界は明確かどうか?境界標が各ポイントにあるか否かを確認します。隣地との間に境界標が確認できない場合等は隣地所有者に境界を聞いてみる。 接面道路の状況によってはセットバックが必要であったり、建物の再建築が不可能な場合等があることがあります。

『価格査定』

近隣の一般流通物件、過去の落札結果、路線価等から入札する物件の流通価格を算出します。

『入札価格以外の必要経費の算出』

○立退費用
引渡命令可の物件は強制執行費用とほぼ同額(約80㎡のマンションを3人家族で占有の場合、約30~50万円が目安です)。賃借権等がある場合は明渡しが不可能な場合もあるので注意が必要です。
○滞納管理費
事前に管理会社等に正確な滞納金額を確認します。マンションによっては管理費、積立金の他に前入居者の水道料金や駐車場代金も支払わなければならないケースもあります。
○改装費
一般物件と違って事前に建物の内部を事前に見ることができないので、落札後の改装費用は多めに見積ります。(新築後10年のマンションで占有面積1㎡当り8000円程度が目安で水廻りの交換は別途)

『占有者の明渡しは可能か?(引渡命令の可否)』

裁判所が認定した賃借権がある場合を除いて、占有者の明渡しは引渡命令に基づく強制執行または任意交渉にて可能です。
賃借権がある場合は賃借人が同意しない限り明渡しが不可能な場合があるので注意が必要です。

入札時『必要書類』

入札期間は通常1週間あり、個人入札には住民票と認印、法人入札には会社登記簿謄本(現在事項証明書)が必要となります。

『開札』

開札は入札期間終了1週間後の午前10時から裁判所の開札場にて行われ、誰でも入場することができます。

『その後の流れ』

1.売却決定、確定という手続きを経て、開札日の約2週間後に裁判所は落札人に残金納付書を送付します。
2.残金納付期限は送付後約30日の期間が設けられており、同時に登録免許税を納付します。
3.残金納付は基本的には現金ですが、銀行融資等により支払うこともできます。
4.銀行融資等により抵当権の設定がある場合は、残金納付日の1週間前までに裁判所に所有権移転時に抵当権の同時設定がある旨を申し出なければなりません。
5.残金納付約1週間後、裁判所から物件の権利書が郵送されます。


任意明渡交渉の場合は開札日の翌月末を目安として交渉し、一般的に退去費用は約30万円(引越代と転居先の敷金程度)です。
任意交渉で不可能な場合は強制執行の手続きに移ります。執行費用は約30~50万円が目安ですが、残金納付して所有権移転後でなければ執行申立できません。強制執行の断行(明渡し)まで申立から2~3ヶ月掛かります。

任意交渉もしくは強制執行で、明渡しが済んだら入居(使用)する事が可能となります。

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はじめまして。
私が競売物件取得をサポート致します。
ー荒井法雄の経歴ー
【不動産業務】
売買仲介・賃貸仲介・賃貸管理・買取り・売主業・競売物件入札
【不動産担保業務】
融資・不動産調査・回収・銀行交渉・強制執行手続き・競売手続き・登記関係業務
【資格】
宅地建物取引士・相続診断士・住宅ローンアドバイザー・ERA住宅性能保証担当・貸金業務取扱主任者合格・柔道二段